Pajak jual tanah atau rumah: PPh final yang ditanggung penjual

Ringkasan: Saat kamu menjual tanah atau rumah, kamu sebagai penjual wajib membayar PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, umumnya sebesar 2,5% dari nilai pengalihan (dasar hukum: PP Nomor 34 Tahun 2016). Pajak ini harus lunas sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani PPAT. Ini berbeda dengan BPHTB yang ditanggung pembeli. Ada pengecualian untuk pengalihan bernilai kecil dan hibah dalam keluarga inti.

Banyak orang mengira semua pajak properti ditanggung pembeli. Kenyataannya, penjual juga punya kewajiban pajak sendiri yang sering baru disadari saat berhadapan dengan notaris. Artikel ini menjelaskan pajak apa yang jadi tanggungan kamu sebagai penjual, berapa besarnya, dan kapan harus dibayar.

Apa itu PPh final pengalihan hak atas tanah dan bangunan?

PPh final pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah pajak penghasilan yang dikenakan atas keuntungan (atau penghasilan) yang kamu peroleh saat menjual, tukar-menukar, atau mengalihkan properti. Disebut "final" karena pajak ini dihitung dan disetor sekali di muka, tidak digabung lagi dengan penghasilan lain di SPT Tahunan.

Dasar hukum utamanya adalah Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, beserta aturan pelaksananya. Karena bersifat final, pajak ini tidak dikreditkan atau digabung lagi dengan penghasilan lainmu di akhir tahun.

Yang termasuk "pengalihan" bukan hanya jual beli biasa, tetapi juga tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, atau cara lain yang membuat hak atas tanah/bangunan berpindah ke pihak lain.

Berapa tarif PPh final yang harus dibayar penjual?

Tarif PPh final atas pengalihan hak ini bertingkat sesuai jenis properti dan penjualnya:

Dasar pengenaannya adalah nilai pengalihan, yaitu nilai yang tertinggi antara harga transaksi yang sebenarnya dan nilai menurut NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) pada PBB. Jadi kamu tidak bisa "mengecilkan" harga di akta untuk menekan pajak jika NJOP-nya lebih tinggi.

Contoh sederhana: kamu menjual rumah seharga Rp 800 juta, sementara NJOP-nya Rp 750 juta. Nilai pengalihan yang dipakai adalah Rp 800 juta (yang lebih tinggi), sehingga PPh final = 2,5% x Rp 800 juta = Rp 20 juta, ditanggung kamu sebagai penjual.

Catatan penting: tarif dan ketentuan pajak bisa berubah lewat peraturan baru. Sebelum bertransaksi, selalu konfirmasi tarif dan ketentuan terkini di pajak.go.id atau langsung ke kantor pajak/PPAT.

Apa bedanya dengan BPHTB yang ditanggung pembeli?

Ini bagian yang paling sering membingungkan. Dalam satu transaksi jual beli properti, ada dua pajak berbeda yang muncul bersamaan tetapi ditanggung pihak berbeda:

Singkatnya: kamu (penjual) bayar PPh final, pembeli bayar BPHTB. Keduanya sama-sama harus lunas sebelum akta ditandatangani. Untuk memahami sisi pembeli, lihat cara hitung BPHTB saat beli rumah. Setelah akta selesai, pembeli masih menghadapi biaya balik nama sertifikat.

Bagaimana cara membayar PPh final sebelum AJB?

Alur pembayarannya kurang lebih seperti ini:

1. Hitung dasar pengenaan. Tentukan nilai pengalihan (harga jual atau NJOP, mana yang lebih tinggi), lalu kalikan tarif yang berlaku.
2. Buat kode billing. Buat kode billing PPh final melalui sistem DJP (misalnya lewat akun pajak/Coretax atau kanal resmi lainnya) dengan kode jenis pajak dan setoran yang sesuai.
3. Setor pajak. Bayar melalui bank/pos persepsi, ATM, mobile banking, atau kanal pembayaran resmi menggunakan kode billing tersebut. Kamu akan menerima Bukti Penerimaan Negara (BPN).
4. Validasi/penelitian bukti setor. Bukti setor perlu diteliti/divalidasi oleh kantor pajak agar bisa dipakai untuk penandatanganan akta.
5. Tanda tangan AJB di hadapan PPAT. PPAT dilarang menandatangani akta pengalihan sebelum bukti pembayaran PPh final penjual dan BPHTB pembeli lengkap dan valid.

Karena prosedur teknis (nama kanal, kode setoran, mekanisme validasi) dapat diperbarui DJP, mintalah bimbingan PPAT/notaris yang mengurus transaksimu dan cek panduan resmi terbaru di pajak.go.id.

Kapan penjual tidak wajib bayar PPh final? (pengecualian)

PP 34/2016 mengatur beberapa kondisi yang dikecualikan dari kewajiban PPh final ini, di antaranya:

• Orang pribadi berpenghasilan rendah yang mengalihkan tanah/bangunan dengan nilai pengalihan kurang dari Rp 60 juta, sepanjang bukan pemecahan dari transaksi yang nilainya sebenarnya lebih besar.
• Hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat (orang tua ke anak atau sebaliknya), badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, atau koperasi, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara para pihak.
• Warisan.
• Pengalihan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang memenuhi syarat nilai buku, serta pengalihan oleh orang/badan tertentu yang diatur khusus.

Perlu dicatat: meski hibah keluarga dan warisan bebas dari PPh final penjual, penerimanya tetap dapat dikenai BPHTB saat balik nama. Selengkapnya di pajak warisan dan hibah di Indonesia.

Batas nilai dan detail syarat pengecualian ini juga bisa berubah, jadi pastikan kondisimu memang memenuhi kriteria menurut aturan terkini sebelum menganggap transaksi bebas pajak.

Checklist bagi penjual properti

Sebelum menandatangani akta, pastikan hal berikut sudah beres:

• NPWP aktif. Pengalihan hak umumnya mensyaratkan NPWP penjual.
• Hitung ulang nilai pengalihan dengan membandingkan harga transaksi dan NJOP.
• Siapkan dana pajak sekitar 2,5% dari nilai jual, terpisah dari uang hasil penjualan yang kamu harapkan diterima bersih.
• Bayar dan validasi PPh final sebelum jadwal AJB, jangan menunggu hari penandatanganan.
• Simpan BPN dan bukti validasi sebagai arsip; ini juga berguna saat kamu melaporkan transaksi di SPT Tahunan berikutnya walau pajaknya sudah final.

Catatan: informasi ini bersifat edukasi umum dan bukan pengganti nasihat pajak resmi. Karena tarif, batas nilai, dan prosedur pengalihan hak dapat berubah, konsultasikan transaksimu dengan PPAT/notaris atau kantor pajak, dan verifikasi ketentuan terbaru di pajak.go.id sebelum menjual properti.

Sumber: PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan beserta aturan pelaksananya; Direktorat Jenderal Pajak (pajak.go.id).