Biaya dan cara balik nama sertifikat rumah
Panduan biaya balik nama sertifikat rumah: BPHTB 5 persen, jasa PPAT, PNBP pendaftaran, plus cara balik nama setelah jual beli maupun warisan di BPN.
Ringkasan: Balik nama sertifikat memindahkan kepemilikan tanah/rumah ke nama pemilik baru di kantor pertanahan. Biaya terbesarnya BPHTB (5 persen dari nilai perolehan setelah NPOPTKP), ditambah jasa PPAT (umumnya 0,5-1 persen), biaya cek sertifikat, dan PNBP pendaftaran. Untuk jual beli, dasarnya Akta Jual Beli dari PPAT; untuk warisan, dipakai surat keterangan waris dan sering ada keringanan BPHTB. Mengurus balik nama penting agar kepemilikanmu sah dan terlindungi secara hukum.
Setelah membeli rumah atau menerima warisan, banyak orang menunda balik nama sertifikat karena dianggap repot atau mahal. Padahal selama sertifikat masih atas nama lama, posisi hukummu lemah. Memahami biaya dan prosedurnya membantu kamu menganggarkan dana dan mengurusnya dengan benar. Berikut panduannya.
Mengapa balik nama itu penting
Sertifikat yang masih atas nama pemilik lama membuat kamu rawan masalah: sulit menjual kembali, sulit dijadikan jaminan, dan berisiko sengketa bila pemilik lama atau ahli warisnya bermasalah. Balik nama memberi kepastian hukum bahwa rumah benar-benar tercatat sebagai milikmu di Kantor Pertanahan (BPN) di bawah Kementerian ATR/BPN.
Komponen biaya balik nama
Biaya balik nama terdiri dari beberapa pos:
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): pajak yang ditanggung pihak yang memperoleh hak, dihitung 5% × (nilai perolehan − NPOPTKP). Ini biasanya komponen terbesar.
- Jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): untuk membuat akta peralihan, umumnya 0,5-1% dari nilai transaksi (bisa dinegosiasikan).
- Biaya pengecekan sertifikat di kantor pertanahan untuk memastikan keaslian dan bebas sengketa.
- PNBP pendaftaran peralihan hak: biaya negara untuk mencatat balik nama, mengikuti tarif resmi sesuai nilai tanah.
- PPh final penjual (2,5%) pada jual beli, secara aturan ditanggung penjual, tapi perlu kejelasan dalam kesepakatan.
Ilustrasi biaya pada jual beli
Asumsi: rumah Rp 500.000.000, NPOPTKP daerah Rp 80.000.000.
| Komponen | Estimasi |
|---|---|
| BPHTB: 5% × (500jt − 80jt) | Rp 21.000.000 |
| Jasa PPAT (~0,75%) | Rp 3.750.000 |
| Cek sertifikat | Rp 100.000-300.000 |
| PNBP pendaftaran peralihan | sesuai tarif resmi (umumnya ratusan ribu) |
| Total perkiraan pembeli | ±Rp 25.000.000 |
Angka ini di luar PPh penjual (2,5% = Rp 12,5 juta) yang menjadi kewajiban penjual. Besaran NPOPTKP berbeda antar daerah, jadi cek aturan daerah setempat.
Cara balik nama setelah jual beli
- Pengecekan sertifikat oleh PPAT ke kantor pertanahan untuk memastikan bersih.
- Pelunasan pajak: penjual membayar PPh final, pembeli membayar BPHTB.
- Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, ditandatangani kedua pihak.
- Pendaftaran balik nama oleh PPAT ke kantor pertanahan dengan melampirkan AJB, bukti pajak, sertifikat, KTP, dan dokumen pendukung.
- Penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli setelah proses selesai.
Cara balik nama karena warisan
Untuk warisan, dasarnya bukan jual beli melainkan peralihan karena waris. Tahapannya:
- Siapkan surat keterangan waris sesuai golongan penduduk dan dokumen pendukung (akta kematian, kartu keluarga, identitas ahli waris).
- Urus pajak: perolehan karena waris tetap objek BPHTB, tetapi banyak daerah memberi keringanan khusus waris; tanyakan ke badan pendapatan daerah.
- Daftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan dengan melampirkan surat keterangan waris, sertifikat asli, bukti pajak, dan identitas ahli waris.
- Bila ahli waris lebih dari satu, biasanya diperlukan kesepakatan pembagian atau akta pembagian hak bersama bila hak dialihkan ke salah satu ahli waris.
Karena syarat administrasi waris cukup rumit, banyak orang memakai jasa PPAT atau notaris untuk membantu.
Rekomendasi praktis
Jangan menunda balik nama, baik setelah beli maupun mewarisi rumah, karena menyangkut kepastian hukum kepemilikanmu. Untuk jual beli, anggarkan sekitar 5% untuk BPHTB ditambah jasa PPAT dan biaya pendaftaran sejak awal, dan pastikan kesepakatan siapa menanggung PPh penjual tertulis jelas. Untuk warisan, tanyakan lebih dulu keringanan BPHTB waris di daerahmu karena bisa menghemat banyak. Selalu gunakan PPAT atau notaris resmi, minta rincian biaya tertulis, dan cek keaslian sertifikat di kantor pertanahan sebelum membayar apa pun.
Lihat juga Biaya akad KPR rincian lengkap dan Over kredit rumah bawah tangan bahaya untuk memahami keseluruhan biaya dan keamanan transaksi properti.
Sumber: Kementerian ATR/BPN (atrbpn.go.id): pendaftaran peralihan hak atas tanah dan PNBP, Direktorat Jenderal Pajak (pajak.go.id): BPHTB dan PPh pengalihan hak atas tanah/bangunan.
Pertanyaan yang sering ditanya
Berapa biaya balik nama sertifikat rumah?
Komponen terbesar adalah BPHTB sebesar 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP. Selain itu ada jasa PPAT yang umumnya berkisar 0,5 sampai 1 persen dari nilai transaksi, biaya cek sertifikat, serta PNBP pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan. Total bervariasi tergantung nilai dan lokasi properti, jadi mintalah rincian tertulis dari PPAT.
Apakah balik nama karena warisan kena BPHTB?
Perolehan hak karena waris tetap merupakan objek BPHTB, tetapi banyak daerah memberikan pengurangan atau keringanan khusus untuk waris sesuai peraturan daerah masing-masing. Besaran dan syaratnya berbeda antar wilayah, sehingga ahli waris sebaiknya menanyakan ketentuan BPHTB waris ke badan pendapatan daerah setempat sebelum mengurus balik nama.
Apa itu PPAT dan kenapa diperlukan untuk balik nama?
PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat yang berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah, seperti Akta Jual Beli, yang menjadi dasar pendaftaran balik nama di kantor pertanahan. Tanpa akta dari PPAT, peralihan kepemilikan tidak dapat didaftarkan secara sah. Untuk warisan, dasar yang dipakai berupa surat keterangan waris dan dokumen pendukung lainnya.
Referensi resmi
Diakses 24 Juni 2026.