Pajak sewa rumah, kos, properti: tarif final 10% dan cara setor
Panduan pajak sewa rumah, kos, dan properti di Indonesia: tarif PPh final 10%, siapa yang setor, contoh hitung, cara bikin kode billing, dan lapor lewat Coretax.
Daftar isi
Ringkasan: Penghasilan dari menyewakan tanah dan/atau bangunan, termasuk rumah, ruko, dan banyak kasus kos, dikenai PPh final sebesar 10% dari nilai bruto sewa sesuai PP 34/2017. Bila penyewa adalah pemotong pajak, mereka yang memotong; bila bukan, pemilik menyetor sendiri lewat kode billing di Coretax. Sifat final berarti penghasilan ini tidak dihitung ulang dengan tarif progresif.
Punya properti yang disewakan adalah sumber penghasilan pasif yang menarik. Namun banyak pemilik lupa bahwa penghasilan sewa juga objek pajak. Aturannya justru sederhana karena bersifat final.
Dasar hukum dan tarif
Pajak atas sewa tanah/bangunan diatur dalam PP 34/2017 dan PMK 261/PMK.03/2016. Tarifnya:
- 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
- Bersifat final.
"Bruto" di sini adalah seluruh nilai yang dibayarkan penyewa, termasuk biaya perawatan, keamanan, atau service charge yang menjadi satu kesatuan dengan sewa.
Siapa yang memotong dan menyetor
Ini bagian yang paling sering membingungkan. Aturannya:
- Penyewa = pemotong pajak (misalnya PT, CV, koperasi, bendahara pemerintah, atau WP orang pribadi yang ditunjuk). Maka penyewa memotong 10% dari pembayaran, menyetor ke kas negara, dan memberi bukti potong ke pemilik.
- Penyewa = orang pribadi biasa yang bukan pemotong. Maka pemilik properti yang wajib menyetor sendiri pajaknya.
Jadi kalau Anda menyewakan rumah ke keluarga atau individu, kemungkinan besar Anda sendiri yang harus setor.
Contoh perhitungan
Kasus 1, sewa rumah ke individu
Bu Sinta menyewakan rumah seharga Rp 60.000.000/tahun kepada keluarga (penyewa bukan pemotong).
- PPh final = 10% × Rp 60.000.000 = Rp 6.000.000
- Bu Sinta menyetor sendiri Rp 6.000.000 ke kas negara.
- Penghasilan bersih sewa = Rp 54.000.000.
Kasus 2, sewa ruko ke perusahaan
Pak Hadi menyewakan ruko Rp 120.000.000/tahun kepada PT (pemotong).
- PT memotong 10% × Rp 120.000.000 = Rp 12.000.000
- PT menyetor dan memberi bukti potong ke Pak Hadi.
- Pak Hadi menerima Rp 108.000.000 dan cukup melaporkan bukti potong di SPT.
Kasus 3, harga "termasuk pajak" vs "ditanggung penyewa"
Bagian ini sering memicu salah paham. Dasar pengenaan pajak selalu 10% dari nilai bruto sewa, jadi yang menentukan siapa menanggung beban hanyalah isi kontrak.
- Jika kontrak menyebut harga sudah termasuk pajak: sewa tertulis Rp 50.000.000, maka bruto = Rp 50.000.000, PPh = Rp 5.000.000, dan uang bersih yang Anda terima Rp 45.000.000.
- Jika kontrak menyebut pajak ditanggung penyewa (di luar harga sewa): Anda ingin tetap menerima bersih Rp 50.000.000. Karena 10% itu final atas bruto, brutonya harus di-"gross up": Rp 50.000.000 ÷ 90% = Rp 55.555.556, PPh 10% = Rp 5.555.556, sehingga sisa bersih tepat Rp 50.000.000.
Pelajaran praktisnya: satu kalimat di kontrak menentukan selisih jutaan rupiah. Sepakati di awal apakah angka sewa adalah nilai bruto (kotor) atau target bersih.
Bagaimana dengan kos-kosan
Untuk kos-kosan, perlakuannya bergantung pada karakter usaha:
| Skenario | Perlakuan umum |
|---|---|
| Murni menyewakan kamar/ruang | PPh final 10% atas sewa (PP 34/2017) |
| Dikelola sebagai jasa akomodasi dengan layanan (makan, kebersihan harian, resepsionis) | Bisa diperlakukan sebagai usaha; klasifikasi perlu dipastikan ke KPP |
Karena batasannya tidak selalu hitam-putih, pemilik kos berskala usaha sebaiknya mengonfirmasi klasifikasi ke Kantor Pelayanan Pajak agar tidak salah skema.
Cara menyetor sendiri lewat Coretax
Jika Anda pemilik yang wajib setor sendiri:
- Login ke coretaxdjp.pajak.go.id.
- Buat kode billing dengan memilih jenis pajak PPh final atas persewaan tanah/bangunan.
- Isi masa pajak dan jumlah (10% dari bruto).
- Bayar kode billing lewat bank, ATM, atau mobile banking.
- Simpan Bukti Penerimaan Negara (BPN).
Ada dua tenggat yang berbeda dan keduanya wajib dipenuhi:
- Setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah sewa diterima.
- Lapor SPT Masa lewat e-Bupot Unifikasi di Coretax paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Jadi alurnya bayar dulu, baru lapor. Banyak pemilik mengira sudah aman setelah membayar kode billing, padahal pelaporan SPT Masa-nya belum dikirim, dan keterlambatan lapor tetap kena sanksi tersendiri.
Pelaporan di SPT Tahunan
Meskipun final, penghasilan sewa tetap dilaporkan di SPT Tahunan 1770/1770 S pada bagian penghasilan yang dikenakan PPh final. Tujuannya agar harta dan penghasilan Anda konsisten. Jika dipotong penyewa, lampirkan datanya; jika setor sendiri, cantumkan bukti setor.
Kesalahan yang sering terjadi
- Mengira sudah selesai setelah membayar. Setor (tanggal 15) dan lapor SPT Masa (tanggal 20) adalah dua kewajiban terpisah. Lupa lapor tetap kena sanksi meski pajaknya sudah dibayar.
- Menghitung 10% dari nilai bersih, bukan bruto. Service charge, biaya keamanan, dan perawatan yang menjadi satu kesatuan dengan sewa ikut dihitung sebagai bruto.
- Menganggap penghasilan final tidak perlu dilaporkan di SPT Tahunan. Tetap wajib dicantumkan di bagian penghasilan yang dikenakan PPh final, supaya harta dan penghasilan Anda konsisten.
- Tidak membuat klausul pajak di kontrak. Tanpa kesepakatan tertulis "termasuk pajak" atau "ditanggung penyewa", beban 10% mudah jadi sengketa dengan penyewa.
- Memotong dobel saat penyewa adalah pemotong. Bila penyewa (misalnya PT) sudah memotong dan memberi bukti potong, pemilik tidak perlu menyetor lagi, cukup melampirkan bukti potong tersebut.
Tips bagi pemilik properti
- Tulis klausul pajak di kontrak sewa: apakah harga sudah termasuk pajak atau ditanggung penyewa.
- Sisihkan 10% dari setiap pembayaran sewa begitu diterima.
- Arsipkan bukti setor/potong minimal 5 tahun untuk antisipasi pemeriksaan.
- Untuk beberapa properti, catat per unit agar mudah direkap akhir tahun.
Pajak sewa 10% final tergolong ringan dan mudah diadministrasikan. Yang penting adalah menyetor tepat waktu dan menyimpan buktinya, sehingga penghasilan pasif Anda benar-benar bersih dari risiko sanksi.
Sumber: pajak.go.id (PP 34/2017, PMK 261/PMK.03/2016), jdih.kemenkeu.go.id.
Pertanyaan yang sering ditanya
Berapa tarif pajak sewa rumah atau properti?
Tarifnya 10% dari nilai bruto sewa dan bersifat final, sesuai PP 34/2017. Final artinya sekali dipotong/disetor, penghasilan sewa itu tidak dihitung ulang dengan tarif progresif di SPT Tahunan, cukup dilaporkan saja.
Apakah usaha kos-kosan kena PPh final 10% atau pajak UMKM 0,5%?
Tergantung karakternya. Sewa atas tanah dan/atau bangunan yang murni menyewakan ruang umumnya kena PPh final 10% (PP 34/2017). Bila kos dikelola seperti usaha jasa akomodasi dengan layanan tambahan, perlakuannya bisa berbeda; konsultasikan ke KPP untuk kepastian klasifikasi.
Siapa yang wajib menyetor pajak sewa, penyewa atau pemilik?
Jika penyewa adalah pemotong pajak (perusahaan, bendahara, atau WP tertentu), merekalah yang memotong dan menyetor 10%. Jika penyewa adalah orang pribadi biasa yang bukan pemotong, maka pemilik properti yang wajib menyetor sendiri pajaknya.
Kapan batas waktu setor dan lapor PPh sewa kalau saya setor sendiri?
Penyetoran paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah sewa diterima, dan pelaporan SPT Masa lewat e-Bupot Unifikasi di Coretax paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Dua tenggat ini berbeda: bayar dulu (tanggal 15), baru lapor (tanggal 20).
Sewa dibayar di muka untuk beberapa tahun, pajaknya kapan?
PPh final 10% terutang saat sewa dibayar atau diterima. Jika penyewa membayar di muka untuk seluruh masa sewa, pajak 10% atas seluruh nilai bruto itu terutang pada saat pembayaran tersebut, bukan dicicil per tahun. Jadi setor 10% dari total yang diterima di muka, lalu lapor pada masa pajak saat uang diterima.
Referensi resmi
Diakses 9 Juni 2026.