Pajak sewa rumah, kos, dan properti: tarif final 10% dan cara setor
Panduan pajak sewa rumah, kos, dan properti di Indonesia: tarif PPh final 10%, siapa yang setor, contoh hitung, cara bikin kode billing, dan lapor lewat Coretax.
Ringkasan: Penghasilan dari menyewakan tanah dan/atau bangunan · termasuk rumah, ruko, dan banyak kasus kos · dikenai PPh final sebesar 10% dari nilai bruto sewa sesuai PP 34/2017. Bila penyewa adalah pemotong pajak, mereka yang memotong; bila bukan, pemilik menyetor sendiri lewat kode billing di Coretax. Sifat final berarti penghasilan ini tidak dihitung ulang dengan tarif progresif.
Punya properti yang disewakan adalah sumber penghasilan pasif yang menarik. Namun banyak pemilik lupa bahwa penghasilan sewa juga objek pajak. Aturannya justru sederhana karena bersifat final.
Dasar hukum dan tarif
Pajak atas sewa tanah/bangunan diatur dalam PP 34/2017 dan PMK 261/PMK.03/2016. Tarifnya:
- 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
- Bersifat final.
"Bruto" di sini adalah seluruh nilai yang dibayarkan penyewa, termasuk biaya perawatan, keamanan, atau service charge yang menjadi satu kesatuan dengan sewa.
Siapa yang memotong dan menyetor
Ini bagian yang paling sering membingungkan. Aturannya:
- Penyewa = pemotong pajak (misalnya PT, CV, koperasi, bendahara pemerintah, atau WP orang pribadi yang ditunjuk). Maka penyewa memotong 10% dari pembayaran, menyetor ke kas negara, dan memberi bukti potong ke pemilik.
- Penyewa = orang pribadi biasa yang bukan pemotong. Maka pemilik properti yang wajib menyetor sendiri pajaknya.
Jadi kalau Anda menyewakan rumah ke keluarga atau individu, kemungkinan besar Anda sendiri yang harus setor.
Contoh perhitungan
Kasus 1 · sewa rumah ke individu
Bu Sinta menyewakan rumah seharga Rp 60.000.000/tahun kepada keluarga (penyewa bukan pemotong).
- PPh final = 10% × Rp 60.000.000 = Rp 6.000.000
- Bu Sinta menyetor sendiri Rp 6.000.000 ke kas negara.
- Penghasilan bersih sewa = Rp 54.000.000.
Kasus 2 · sewa ruko ke perusahaan
Pak Hadi menyewakan ruko Rp 120.000.000/tahun kepada PT (pemotong).
- PT memotong 10% × Rp 120.000.000 = Rp 12.000.000
- PT menyetor dan memberi bukti potong ke Pak Hadi.
- Pak Hadi menerima Rp 108.000.000 dan cukup melaporkan bukti potong di SPT.
Bagaimana dengan kos-kosan
Untuk kos-kosan, perlakuannya bergantung pada karakter usaha:
| Skenario | Perlakuan umum |
|---|---|
| Murni menyewakan kamar/ruang | PPh final 10% atas sewa (PP 34/2017) |
| Dikelola sebagai jasa akomodasi dengan layanan (makan, kebersihan harian, resepsionis) | Bisa diperlakukan sebagai usaha; klasifikasi perlu dipastikan ke KPP |
Karena batasannya tidak selalu hitam-putih, pemilik kos berskala usaha sebaiknya mengonfirmasi klasifikasi ke Kantor Pelayanan Pajak agar tidak salah skema.
Cara menyetor sendiri lewat Coretax
Jika Anda pemilik yang wajib setor sendiri:
- Login ke coretaxdjp.pajak.go.id.
- Buat kode billing dengan memilih jenis pajak PPh final atas persewaan tanah/bangunan.
- Isi masa pajak dan jumlah (10% dari bruto).
- Bayar kode billing lewat bank, ATM, atau mobile banking.
- Simpan Bukti Penerimaan Negara (BPN).
Penyetoran dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah sewa diterima.
Pelaporan di SPT Tahunan
Meskipun final, penghasilan sewa tetap dilaporkan di SPT Tahunan 1770/1770 S pada bagian penghasilan yang dikenakan PPh final. Tujuannya agar harta dan penghasilan Anda konsisten. Jika dipotong penyewa, lampirkan datanya; jika setor sendiri, cantumkan bukti setor.
Tips bagi pemilik properti
- Tulis klausul pajak di kontrak sewa: apakah harga sudah termasuk pajak atau ditanggung penyewa.
- Sisihkan 10% dari setiap pembayaran sewa begitu diterima.
- Arsipkan bukti setor/potong minimal 5 tahun untuk antisipasi pemeriksaan.
- Untuk beberapa properti, catat per unit agar mudah direkap akhir tahun.
Pajak sewa 10% final tergolong ringan dan mudah diadministrasikan. Yang penting adalah menyetor tepat waktu dan menyimpan buktinya, sehingga penghasilan pasif Anda benar-benar bersih dari risiko sanksi.
Sumber: pajak.go.id (PP 34/2017, PMK 261/PMK.03/2016), jdih.kemenkeu.go.id.
Pertanyaan yang sering ditanya
Berapa tarif pajak sewa rumah atau properti?
Tarifnya 10% dari nilai bruto sewa dan bersifat final, sesuai PP 34/2017. Final artinya sekali dipotong/disetor, penghasilan sewa itu tidak dihitung ulang dengan tarif progresif di SPT Tahunan, cukup dilaporkan saja.
Apakah usaha kos-kosan kena PPh final 10% atau pajak UMKM 0,5%?
Tergantung karakternya. Sewa atas tanah dan/atau bangunan yang murni menyewakan ruang umumnya kena PPh final 10% (PP 34/2017). Bila kos dikelola seperti usaha jasa akomodasi dengan layanan tambahan, perlakuannya bisa berbeda; konsultasikan ke KPP untuk kepastian klasifikasi.
Siapa yang wajib menyetor pajak sewa, penyewa atau pemilik?
Jika penyewa adalah pemotong pajak (perusahaan, bendahara, atau WP tertentu), merekalah yang memotong dan menyetor 10%. Jika penyewa adalah orang pribadi biasa yang bukan pemotong, maka pemilik properti yang wajib menyetor sendiri pajaknya.