KPR lunas: cara ambil sertifikat dan urus roya hak tanggungan

Ringkasan: Saat KPR lunas, utang memang selesai, tetapi sertifikat rumah belum otomatis bersih. Selama belum diroya, hak tanggungan masih melekat dan rumah sulit dijual atau diagunkan. Anda perlu mengambil sertifikat asli dari bank beserta surat keterangan lunas, lalu mengajukan roya ke kantor pertanahan (BPN). Biaya resminya hanya Rp 50.000 per sertifikat dan prosesnya sekitar 5-7 hari kerja.

Melunasi KPR adalah momen melegakan. Namun banyak orang mengira urusan selesai begitu cicilan terakhir dibayar. Padahal ada satu langkah administratif penting yang sering terlewat, yaitu roya, yakni penghapusan catatan hak tanggungan dari sertifikat tanah Anda. Tanpa roya, rumah yang sudah lunas secara hukum masih dianggap menjadi jaminan bank.

Apa itu hak tanggungan dan roya

Saat mengajukan KPR, bank mengikat rumah Anda sebagai jaminan melalui hak tanggungan, yang dicatat di sertifikat tanah dan didaftarkan di kantor pertanahan. Catatan inilah yang memberi bank hak untuk menyita dan melelang rumah jika Anda gagal bayar.

Setelah utang lunas, dasar hukum hak tanggungan itu hilang. Tetapi catatan di sertifikat tidak terhapus dengan sendirinya. Proses penghapusan catatan inilah yang disebut roya, diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Kenapa roya wajib diurus

Sertifikat yang belum diroya masih membawa beban hukum. Akibatnya:

• Sulit dijual. Calon pembeli atau notaris akan menolak sertifikat yang masih tercatat sebagai jaminan.
• Tidak bisa diagunkan ulang. Anda tidak bisa mengajukan kredit baru dengan jaminan rumah tersebut.
• Menyulitkan ahli waris. Saat diwariskan, status jaminan yang menggantung memperumit balik nama.

Singkatnya, rumah belum benar-benar "bebas" sampai roya selesai.

Dokumen yang perlu disiapkan

Untuk mengurus roya, siapkan berkas berikut:

Dokumen kunci adalah surat roya dari bank. Tanpa surat ini, kantor pertanahan tidak bisa memproses penghapusan.

Langkah mengurus roya

Prosesnya bisa diurus sendiri tanpa harus lewat calo:

1. Hubungi bank setelah cicilan terakhir lunas. Minta penerbitan surat keterangan lunas, sertifikat asli, dan Sertifikat Hak Tanggungan. Tahap ini biasanya butuh beberapa hari hingga dua minggu.
2. Datang ke kantor pertanahan (BPN) sesuai lokasi rumah, atau gunakan layanan daring jika tersedia di daerah Anda.
3. Ajukan permohonan roya dengan menyerahkan semua dokumen dan mengisi formulir.
4. Bayar biaya resmi sebesar Rp 50.000 per sertifikat sesuai tarif PNBP Kementerian ATR/BPN.
5. Ambil sertifikat yang sudah dibubuhi catatan roya, umumnya dalam 5-7 hari kerja.

Setelah selesai, di halaman sertifikat akan ada cap atau catatan bahwa hak tanggungan telah dihapus. Sertifikat Anda kini bersih.

Berapa biaya keseluruhan

Jika diurus sendiri, biayanya sangat ringan:

Banyak orang memilih mengurus sendiri karena biaya resminya hampir tidak ada. Jasa notaris baru relevan bila Anda tidak punya waktu atau berkasnya rumit.

Hal yang sering jadi kendala

Beberapa masalah yang umum muncul:

• Bank lama menyerahkan dokumen. Tagih secara tertulis dan simpan bukti komunikasi.
• Sertifikat hak tanggungan hilang di pihak bank, sehingga butuh proses tambahan.
• Data di sertifikat tidak sesuai KTP terbaru, misalnya nama atau alamat berubah, sehingga perlu pembetulan dulu.

Mulai mengurus segera setelah lunas, jangan ditunda bertahun-tahun, karena dokumen lama berisiko tercecer.

Rekomendasi praktis

Begitu cicilan KPR lunas, jangan berhenti di situ. Langsung hubungi bank untuk meminta surat keterangan lunas dan dokumen asli, lalu urus roya ke kantor pertanahan dalam waktu dekat. Biaya resminya hanya Rp 50.000 per sertifikat, jadi tidak ada alasan menunda. Mengurus sendiri sangat mungkin dan jauh lebih hemat dibanding lewat calo. Setelah roya selesai, simpan sertifikat bersih itu di tempat aman karena itulah bukti rumah Anda benar-benar bebas dari jaminan.

Lihat juga Biaya akad KPR: rincian lengkap dan Refinance KPR: kapan waktu tepat untuk memahami siklus kepemilikan rumah secara utuh.

Sumber: Kementerian ATR/BPN (atrbpn.go.id): layanan dan tarif pelayanan pertanahan, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Otoritas Jasa Keuangan (ojk.go.id): edukasi KPR.