Renovasi rumah: pakai KPR multiguna atau KTA? Bandingkan biayanya

Ringkasan: Renovasi rumah bisa dibiayai dua jalur utama, yaitu KPR multiguna (pinjaman beragunan sertifikat, bunga 9-12% per tahun, tenor sampai 10-15 tahun) atau KTA (tanpa agunan, bunga 14-23% per tahun, tenor 1-5 tahun). Untuk dana besar dan jangka panjang, KPR multiguna jauh lebih hemat bunga. Untuk renovasi kecil yang butuh cepat, KTA lebih praktis meski lebih mahal.

Renovasi rumah jarang murah. Mengecat ulang dan memperbaiki atap bocor mungkin cukup Rp 20-30 juta, tetapi menambah kamar, mengganti seluruh keramik, atau merenovasi dapur dengan kitchen set bisa menembus Rp 100-300 juta. Saat tabungan tidak cukup, banyak orang memilih berutang. Dua produk yang paling sering dibandingkan adalah KPR multiguna dan Kredit Tanpa Agunan (KTA). Keduanya legal dan diawasi OJK, tetapi karakter biayanya sangat berbeda.

Apa beda KPR multiguna dan KTA

KPR multiguna (sering disebut juga kredit multiguna atau pinjaman dengan agunan rumah) adalah pinjaman yang menjadikan sertifikat properti sebagai jaminan. Karena ada agunan, risiko bank lebih kecil sehingga bunganya rendah dan tenornya panjang.

KTA adalah pinjaman tunai tanpa jaminan apa pun. Bank hanya menilai penghasilan dan rekam jejak kredit Anda di SLIK OJK. Tanpa agunan, risiko bank lebih besar, sehingga bunganya tinggi dan tenornya pendek.

Perbedaan ini langsung berdampak pada total uang yang Anda keluarkan.

Perbandingan biaya: simulasi konkret

Misalkan Anda butuh Rp 150 juta untuk renovasi. Berikut perbandingan kasarnya dengan asumsi bunga flat yang umum di pasar:

Dengan KPR multiguna, cicilan bulanan lebih ringan dan total bunga lebih kecil sekitar Rp 48 juta. Namun perlu diingat, tenor 10 tahun berarti Anda membayar lebih lama. Jika tenor KPR multiguna disetarakan menjadi 5 tahun, cicilannya naik menjadi sekitar Rp 3,75 juta per bulan tetapi total bunga turun drastis menjadi sekitar Rp 75 juta, tetap lebih murah dari KTA.

Biaya tersembunyi yang sering terlewat

Bunga bukan satu-satunya biaya. Hitung juga ini:

• KPR multiguna: biaya appraisal (Rp 300 ribu-1,5 juta), biaya provisi (sekitar 1% dari plafon), biaya notaris dan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), serta asuransi jiwa dan kebakaran. Total biaya awal bisa 2-4% dari plafon.
• KTA: biaya provisi 1-3% yang biasanya dipotong langsung dari dana cair, plus biaya admin bulanan pada sebagian produk.

Untuk pinjaman Rp 150 juta, biaya awal KPR multiguna bisa mencapai Rp 3-6 juta. Ini wajar karena prosesnya melibatkan penilaian properti dan pengikatan agunan secara hukum.

Kapan sebaiknya pilih KTA

KTA lebih masuk akal jika:

• Dana yang dibutuhkan kecil, di bawah Rp 50 juta, sehingga selisih bunga tidak terlalu besar dalam rupiah.
• Renovasi mendesak, misalnya atap ambruk atau pipa pecah, sehingga kecepatan pencairan 1-7 hari jadi prioritas.
• Sertifikat rumah belum bisa diagunkan, misalnya masih dalam cicilan KPR di bank lain atau atas nama orang tua.
• Tenor pendek memang yang Anda inginkan supaya utang cepat selesai.

Kapan sebaiknya pilih KPR multiguna

KPR multiguna unggul jika:

• Dana besar, di atas Rp 100 juta, di mana penghematan bunga jadi signifikan.
• Anda punya sertifikat SHM atau SHGB atas nama sendiri yang bebas dari tanggungan.
• Anda butuh cicilan ringan karena tenor bisa direntang sampai 10-15 tahun.
• Anda tidak terburu-buru, karena proses appraisal dan pengikatan agunan butuh 2-4 minggu.

Jangan abaikan kemampuan bayar

Apa pun pilihannya, prinsip OJK soal literasi keuangan tetap berlaku: total seluruh cicilan utang (termasuk KPR utama, kendaraan, dan kartu kredit) sebaiknya tidak melebihi 30-40% dari penghasilan bulanan. Jika cicilan renovasi membuat angka ini lewat, lebih bijak memperkecil skala renovasi atau menundanya sambil menabung.

Pertimbangkan juga menabung sebagian dan meminjam sebagian. Misalnya dari kebutuhan Rp 150 juta, Anda tabung Rp 70 juta lebih dulu dan hanya pinjam Rp 80 juta. Beban bunga otomatis turun.

Kesimpulan dan rekomendasi

Jika renovasi Anda berskala besar (di atas Rp 100 juta), Anda punya sertifikat yang bisa diagunkan, dan tidak terburu-buru, pilih KPR multiguna karena total biaya bunganya jauh lebih murah. Jika renovasi kecil, mendesak, atau sertifikat tidak tersedia, KTA menjadi pilihan praktis meski lebih mahal. Apa pun jalurnya, minta dulu simulasi cicilan resmi dari bank, baca perjanjian kredit, dan pastikan cicilan tidak melebihi sepertiga penghasilan. Bandingkan minimal dua sampai tiga bank sebelum tanda tangan.

Sumber: Otoritas Jasa Keuangan (ojk.go.id), Bank Indonesia (bi.go.id)